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  • Foto do escritorAndressa Petit Marchi

O que é um imóvel irregular?

Atualizado: 10 de jun. de 2023

Imóveis irregulares são mais difíceis de serem vendidos, doados, partilhados em inventários etc., além de sofrerem grande desvalorização no mercado imobiliário.




No Brasil, infelizmente, há milhares de imóveis irregulares e essa irregularidade está presente em todas as classes sociais.


A irregularidade afeta diretamente a transmissão da propriedade, seja por uma compra e venda, uma doação, por herança etc., afetando, inclusive, o valor de mercado desse imóvel irregular, o que acaba ocasionando a sua desvalorização.


Nesse sentido, antes de te explicar o que é um imóvel irregular, apresento-lhe abaixo uma situação hipotética, para que você perceba as consequências negativas que um imóvel irregular traz para quem deseja vendê-lo, por exemplo.


Imaginemos que Fernando queira vender a sua casa, localizada em São Paulo/SP, pelo valor de R$ 890.000,00. Sabendo disso, Carla se interessou em comprar o imóvel, informando a Fernando que para pagar o preço necessitaria de um crédito imobiliário junto ao banco.


Nesse momento, Fernando percebeu que teria um problema, pois a construção da sua casa não fora regularizada junto à Prefeitura e muito menos averbada na matrícula do imóvel, o que impede a concessão do financiamento imobiliário à Carla, tendo em vista que os bancos somente aceitam imóveis regulares como garantias de financiamentos imobiliários.


Considerando que o imóvel de Fernando está irregular, que Carla não tem todo o dinheiro para pagar o seu preço e não pretende aguardar a regularização do imóvel, ela simplesmente desiste da compra.


No exemplo trazido acima, perceba que Fernando deixou de vender o seu imóvel, pelo fato dele estar irregular, o que, muito provavelmente, não aconteceria se a sua documentação estivesse toda regularizada.


Diante da situação apresentada, trago a seguinte reflexão: quantos possíveis compradores Fernando poderá perder por estar com o seu imóvel irregular?


Inúmeros, com toda a certeza, pois a propriedade irregular permanece no mercado informal, “de gaveta”, dificultando, como já mencionado, a transmissão da propriedade e a concessão de financiamentos imobiliários.


É extremamente importante regularizar um imóvel irregular, seja qual for a sua irregularidade, a fim de evitar situações como a do exemplo dado acima e de tantas outras possíveis.


Mas, afinal, o que é um imóvel irregular?


É provável que você já tenha lido em algum lugar ou escutado de alguém que, em se tratando de propriedade imobiliária: “quem não registra, não é dono”.


Não sabe do que estou falando? Eu te explico!


Todo imóvel precisa ter uma única matrícula e em cada matrícula deverá conter apenas um único imóvel.


A matrícula é o documento que individualiza cada imóvel, devendo constar em seu texto todas as informações sobre as características do próprio imóvel (metragem, construções, endereço, confrontações etc.), sobre as pessoas que são proprietárias e sobre a situação em que se encontra esse imóvel.


Nesse caso, somente serão proprietárias, ou seja, donas do imóvel, aquelas pessoas que estão com seus nomes registrados na matrícula.


A matrícula conta toda a história de um imóvel, é como se fosse um documento de identidade, ficando arquivada no Cartório de Registro de Imóveis competente.


Se você nunca viu uma matrícula, trago abaixo um modelo, para que você possa começar a se familiarizar com esse documento imobiliário tão importante:




Na figura acima, temos o exemplo do início de uma matrícula, onde constam informações sobre o seu número, o cartório em que está registrada, sobre as características do imóvel, o número do contribuinte e proprietários. No decorrer da matrícula, constarão inúmeras outras informações, referentes ao imóvel e às pessoas a ele relacionadas.


No Brasil, a Lei de Registros Publicos – Lei n.º 6.015/73, dispõe que todos os atos referentes ao imóvel deverão ser lançados na matrícula.


Isso significa que nela deverão constar todas as alterações de propriedade, compromisso de compra e venda, doação, permuta, retificação de área, averbação de construções, demolições, impedimentos, dívidas, penhoras, registros de partilha, seja em decorrência de um inventário ou de um divórcio etc., bem como informações sobre as pessoas, sejam elas proprietárias do imóvel, compromissárias compradoras, credoras etc.


A ausência dessas informações na matrícula de um imóvel, pode o caracterizar como irregular.


Exemplos de imóveis irregulares:


- Imóveis adquiridos por meio de contratos “de gaveta”;


- Imóveis onde seus detentores são apenas possuidores e não proprietários;


- Imóveis que não possuem “habite-se”, averbação de construção ou demolição;


- Imóveis com construções irregulares;


- Imóveis que necessitem de retificação de área;


- Imóveis que não tenham atos registrados em sua matrícula, como é o caso de inventários, divórcios, compra e venda etc.;


- Imóveis rurais que não foram georreferenciados etc.


Como visto, inúmeras são as situações que caracterizam a irregularidade de um imóvel.


Se você percebeu que o seu imóvel se enquadra em qualquer uma das situações acima, busque ajuda de um profissional especializado no assunto.


Não espere ter um problema para buscar auxílio. Regularize o seu imóvel!


Quais os problemas de ter um imóvel irregular?




Como já mencionado, a irregularidade de um imóvel afeta diretamente a transmissão da propriedade, seja por uma compra e venda, uma doação, por herança etc., afetando, inclusive, o valor de mercado desse imóvel irregular, o que acaba ocasionando a sua desvalorização.


Além disso, a depender de como foi feita a aquisição, sabia que você pode não ser o (a) dono (a) do imóvel, mesmo tendo quitado o seu preço? Lembre-se: “quem não registra, não é dono”.


Inclusive, você pode: I) ter problemas junto à Prefeitura; II) não conseguir vender o imóvel, como no exemplo mencionado no início deste texto; III) ter a negativa de bancos para financiamentos imobiliários; IV) ter problemas com a partilha de uma herança, em casos de imóveis irregulares herdados, entre tantos outros problemas.


Como posso regularizar o meu imóvel?




Respondo essa pergunta com a recomendação para que você busque o auxílio de um profissional especializado em Direito Imobiliário, pois é ele quem tem a capacidade técnica para lhe informar qual é o tipo de irregularidade do seu imóvel e como você poderá regularizá-lo.


Cada caso tem suas peculiaridades, o que gera a necessidade de uma análise minuciosa e específica de cada situação. O “diagnóstico” do seu problema será dado com base nas informações fornecidas e no exame detalhado da documentação existente.


Por isso, sugiro que você reflita sobre os seguintes questionamentos:

  • O seu imóvel tem matrícula?

  • Você recebeu um imóvel de herança e não consegue transferi-lo para o seu nome?

  • Você realmente é proprietário (a) do imóvel ou apenas tem a sua posse?

  • A aquisição do seu imóvel foi feita por meio de um contrato “de gaveta”?

  • Você construiu no seu imóvel, mas não averbou essa construção na matrícula?

  • Você comprou um imóvel de uma construtora, quitou o seu preço, mas ainda não o transferiu para o seu nome?

  • Você não está conseguindo vender o seu imóvel, por alguma irregularidade na documentação?

  • O seu imóvel ainda está no nome do vendedor ou do falecido?

  • O seu imóvel é rural, mas não está georreferenciado?

Se você respondeu “sim” para qualquer uma das perguntas acima, saiba que o seu imóvel está irregular e você precisará regularizá-lo, antes que venha a ter qualquer problema decorrente dessa irregularidade.


Não espere o problema “bater à porta”, previna-se e regularize o seu imóvel!



Caso tenha alguma dúvida ou queira conversar mais sobre regularização de imóveis, entre em contato pelo e-mail: contato@petitmarchi.adv.br.


Espero ter ajudado e até a próxima!



Texto publicado por Andressa Petit Marchi, na plataforma do Jusbrasil. Fonte: https://andressapmarchi.jusbrasil.com.br/artigos/1320841365/o-que-e-um-imovel-irregular

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