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  • Foto do escritorAndressa Petit Marchi

Quitei o preço do imóvel, mas o vendedor faleceu. O que fazer?

Atualizado: 8 de fev.



Se você chegou até este texto, é provável que tenha em mãos um contrato particular de promessa de compra e venda do seu imóvel, com preço quitado, ou até mesmo uma escritura pública de compromisso de compra e venda de bem imóvel, correto?

 

Também é possível que você esteja preocupado(a), por não saber como transferir para o seu nome o imóvel que você quitou, uma vez que o vendedor faleceu.

 

Não se preocupe, pois aqui apresentarei algumas informações que possivelmente possibilitarão uma solução para o seu problema, mas antes de te apresentar alguns caminhos, destaco que é muito importante que você regularize esse imóvel, tomando as medidas cabíveis para que ele seja transferido para você (caso queira saber o que é um imóvel irregular, clique aqui).

 

Enquanto isso não for feito, o imóvel permanecerá no nome do vendedor falecido, o que, com certeza, não é o que você deseja, não é mesmo?!

 

Portanto, recomendo que você procure uma advogada especializada para auxiliá-lo(a), uma vez que ela prestará os esclarecimentos específicos para o seu caso, após a análise cuidadosa dos documentos.

 

Como transferir para o meu nome o imóvel que eu quitei, já que o vendedor faleceu?

 

Para que a transferência de um imóvel ocorra, é preciso levar os documentos necessários ao cartório de registro de imóveis competente.

 

Essa transferência somente ocorrerá por meio do registro desses documentos na matrícula do imóvel, que fica arquivada no cartório de imóveis.

 

A lei determina que a escritura pública, lavrada no cartório de notas, é o documento imprescindível para a transferência de bens imóveis, que tiverem valor superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente no País (o que corresponde, em 2024, à quantia de R$ 42.360,00), conforme dispõe o artigo 108, do Código Civil, abaixo destacado:

 

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

Isso significa que, para você transferir o imóvel, que tenha um valor superior a trinta salários-mínimos, não basta somente ter o contrato de promessa de compra e venda ou a escritura pública de promessa de compra e venda, com a comprovação da quitação, por exemplo.

 

Será necessário obter a escritura pública definitiva, onde constará a quitação do preço, bem como a comprovação do pagamento do imposto devido, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, que incide na compra e venda), entre outras questões.

 

A escritura pública definitiva deve ser assinada pelo vendedor, proprietário do imóvel.


Se o vendedor faleceu, será possível tomar algumas medidas que podem ser realizadas diretamente em cartório, assim como outras judiciais, nos casos em que não é cabível a resolução amigável.

 

Abaixo, apresentarei os possíveis caminhos existentes para a resolução do seu problema:

 

1)     Escritura pública de nomeação de inventariante

 

Em alguns estados, se os herdeiros concordarem, é possível que seja feita a nomeação do inventariante (é a pessoa que vai representar a massa patrimonial deixada pelo falecido), por meio de uma escritura pública autônoma, assinada por todos os herdeiros, para que ele cumpra as obrigações assumidas em vida pelo falecido, transferindo, assim, o imóvel para o(a) comprador(a), em decorrência da quitação do preço, feita enquanto o falecido ainda estava vivo.

 

Em São Paulo, por exemplo, é possível regularizar o imóvel dessa forma. Eu mesma já assessorei clientes nesse sentido, o que viabilizou a transferência do imóvel para seus nomes.

 

Essa possibilidade encontra amparo nos artigos 106 e 106.1, ambos do Código de Normas Extrajudiciais de São Paulo, onde há a previsão de que o inventariante pode representar o vendedor falecido “no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes”.

 

Nesse sentido, o Enunciado n.º 48, da I Jornada de Direito Notarial e Registral, também autoriza a regularização desse modo:

 

Enunciado 48 - I Jornada de Direito Notarial e Registral. O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que autorizado expressamente na escritura de nomeação, formalizar obrigações pendentes do falecido, a exemplo das escrituras de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados e quitados em vida, mediante prova ao tabelião.

 

2)     Alvará judicial

 

Se, por qualquer motivo, não for possível nomear um inventariante para que ele assine a escritura pública definitiva, havendo acordo entre você, comprador(a), e os herdeiros do vendedor falecido, haverá a possibilidade de solicitar um alvará judicial, ou seja, uma autorização ao juiz, para que vocês consigam registrar a transferência do imóvel na sua matrícula.

 

Nesse caso, será necessário juntar nos autos do alvará todos os documentos que comprovam seus direitos.

 

3)     Adjudicação compulsória extrajudicial (em cartório)

 

Se você, comprador(a), já pagou integralmente o preço do imóvel, mas os herdeiros do vendedor falecido se recusam a transferi-lo para você, será possível requerer essa transferência diretamente no cartório de registro de imóveis, por meio da adjudicação compulsória extrajudicial.

 

Nessa hipótese, o cartório notificará os herdeiros e, caso eles não realizem a assinatura da escritura no prazo determinado, o próprio cartório realizará o registro da compra e venda, na matrícula do imóvel, se todos os requisitos foram cumpridos e todos os documentos apresentados, sem que seja necessária a escritura pública definitiva.

 

A adjudicação compulsória extrajudicial foi criada pela Lei n.º 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei n.º 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), tendo sido também regulamentada pelo Provimento n.º 150/2023, do CNJ.

 

Essa recente possibilidade de regularização imobiliária somente pode ser utilizada se forem atendidos alguns requisitos, que elenco abaixo:

 

a) O comprador precisa estar representado por um advogado;


b) Será necessário apresentar o contrato particular original, acompanhado da prova de sua quitação;


c) Também será necessária a lavratura de uma ata notarial no Tabelionato de Notas;


d) Devem ser apresentadas algumas certidões judiciais, demonstrando que não existe nenhum processo judicial a respeito do imóvel;


e) É necessário efetuar o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), apresentando o respectivo comprovante ao cartório.

 

4)     Adjudicação compulsória judicial

 

Caso os herdeiros do vendedor falecido não colaborem com a assinatura da escritura pública definitiva, também não sendo possível realizar a adjudicação compulsória em cartório, você poderá ingressar com uma ação de adjudicação compulsória judicial.

 

Nesse caso, você deverá apresentar ao juiz todos os documentos que comprovam o seu direito, demonstrando que o preço do imóvel foi integralmente pago, juntando aos autos o contrato celebrado entre as partes, a matrícula do imóvel etc.

 

Após analisar o processo e sendo constatado que a transferência do imóvel deve ser feita ao(à) comprador(a), o juiz proferirá uma sentença, que substituirá a escritura pública definitiva.


Nessa situação, bastará que você leve essa ordem judicial ao cartório de imóveis competente, para que a transferência do imóvel para o seu nome seja registrada na matrícula.

 

Para concluir, é importante ressaltar que a regularização de um imóvel pode apresentar uma complexidade significativa, podendo acarretar prejuízos substanciais às partes envolvidas se não for realizada corretamente. Assim sendo, é imprescindível buscar sempre a orientação de um advogado especializado nesse tipo de questão.

 

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Caso tenha alguma dúvida ou precise de auxílio para regularizar o seu imóvel, entre em contato pelo e-mail: contato@petitmarchi.adv.br.

  

Espero ter ajudado e até a próxima!

46 visualizações4 comentários

4 Comments


Thayse Carvalho
Thayse Carvalho
Feb 07

Conteúdo de extrema relevância. Parabéns pela abordagem e generosidade em compartilhar seu conhecimento, sempre trazendo soluções práticas para quem possui um imóvel pendente de regularização.

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Andressa Petit Marchi
Andressa Petit Marchi
Feb 07
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Muito obrigada pelo feedback, Thayse! Fico feliz que tenha gostado!

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Ocimar Mattos
Ocimar Mattos
Feb 07

Gostei muito da matéria. Uma situação como essa pode gerar muito stress, mas é importante saber que tem solução.

Na minha experiência como Corretor, me deparei com proprietários que demoraram para fazer o registro cartorário e tiveram, inclusive, seu imóvel penhorado por algum tempo. Portanto, cabe a recomendação de ser ágil nas ações qie competem às partes. E uma frase muito conhecida vale ser repetida: " só é dono quem registra".

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Andressa Petit Marchi
Andressa Petit Marchi
Feb 07
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Agradeço o feedback, Ocimar!

Infelizmente, existem muitos casos como esse que você compartilhou.

É muito importante investir no registro do imóvel adquirido, com agilidade, para evitar as inúmeras situações que podem ser geradas pela sua falta.

Você, como corretor, também tem um papel fundamental na propagação dessas informações. Pelo seu comentário, é perceptível que você entende a importância do registro e com certeza deve recomendá-lo aos seus clientes. Parabéns por isso! O mercado imobiliário precisa de mais corretores como você.

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